3.8W楼面价，福州土拍是否回暖？
周末福州举行了最核心的一次土拍，从结果来看，成交数据算不错，部分出乎意外，但是这里面也透露了一些差异，下面聊聊。土拍汇总成功拍出：10幅地块，（6幅纯商、3幅安置房、1幅商服），取消3幅，流拍1幅。成交金额：165.525亿。成交房企：保利拿下2幅屏西纯商、建发拿下高工、南站纯商，湖北隽达拿下江滨纯商、榕发兜底南湖纯商、建总、新榕、左海、地铁拿下安置房、商服用地。分析：从最终的成交情况来看，依然延续了这2年的风格，优质地块留给外来房企争夺，安置地块、或者巨型地块，留给了本土国企。如果从实际吸金来说，非本土国企合计贡献70.2亿，占比42%。从成交过程来看，多幅地块触发溢价，其中汽车南站溢价41%最高，除此之外，晋安区的两幅地块，东二环流拍、南湖兜底。可以说在与鼓台一起供应的背景下，东区地块的热度也相对不高，当然里面涉及的因素也很多，比如地块清整问题，地块的体量等。相比于以往，这一次在解除限价后，整体的预期尚可，不过实际的火爆程度依然低于预期。虽然报名房企不少，不过最终拿地房企依然是目前在榕的几家，百花齐放的画面依然看不到。拿地的艰难先来聊第一个话题，就是这次土拍过程中，房企的比拼，这里面也决定了很多地块的最终溢价。1、房企对冲这一次在有溢价的地块里面，可以发现一个特点，即比拼基本来自两家房企，比如北江滨的袖珍地块，没有大房企报名。不过最终溢价也做到26%，土拍过程里面，湖北隽达与品润房地产，从头到尾，一路厮杀。除此之外，还有屏西两幅地块，保利、国贸互相比拼。高工、汽车南站地块，守正、建发互相比拼。换言之，这些地块，但凡少一个竞争对手，溢价率预计会低不少。按目前的福州吸金低迷的表现来看，守正，这家房企这次给福州地价抬高了不少。2、储备压力这一次最令人惊讶的地块，并非高工，而是屏西地块，作为第二幅拍卖，直接竞拍113轮，基本就是国贸和保利互拼。很明显，两家房企虽然报名多幅地块，但是可能真正都押宝了这幅。两家房企在福州也有几个合作盘，但是从这次的比拼来看，最少证明一点，并没有所谓的围标等操作。也正是因为这个原因，导致屏西最终楼面价达到2.86W，已经突破保利天2的楼面价。参考当初保利天2精装4.5W的售价，这幅地块个人感受，利润空间预计并不大。可能有人会问，为什么一定要拿这幅，不去后面比拼？3、拿地比拼从去年开始，土拍限价竞配取消，改成竞首付比例摇号，对于不少房企而言，其实是一件好事。拿地的资金风险，相对可控，无非就是马甲比拼的概率问题。作为首次解除限价后的拿地，有个最明显的问题，拿地也存在比拼。以汽车南站地块为例，看看过程：这幅地块，起初的比拼，一直是联发与守正，联发最后一次叫价是11.7亿，溢价率29%。最后建发杀出，与守正比拼，最终叫价12.8亿，溢价率41%。相当于，建发直接抢走了兄弟企业看中的地块。如果放在之前的土拍，以限价15%的上限计算，联发的叫价完全已经触发摇号，无非是比拼最后的马甲和概率。来到如今的土拍市场，就是比拼最终的叫价。此时的房企楼面价，就要考虑市场的售价，很明显建发目前在福州的品牌溢价，已经非其他房企可以媲美。换言之，同样的地块，建发的售价更高，它就有更高的成本基础。相当于，只要它看上，它就能以自己更大的利润率压垮竞争对手。综上，当福州供地减弱后，对于在榕的房企而言，储备也变成困扰，一次性供应核心地块，也带来房企如何抉择的困扰。一旦遇到更溢价的对手，可能只能被迫降低利润，否则就是空手而归，储备见底。比如这次报名多幅的国贸、联发、首开等，最终都是空手而归。售价的思考再聊一个话题，即最终这些产品的售价，从土拍结束后，很多自媒体也开始预测，甚至喊出8W-10W的价格预期。放在以往，一些优质地块，个人会参考近期一些类似地块做参考。比如最受关注的高工地块，参考肯定是朗云、天琴湾等。天琴湾：楼面价3.08W，售价5.5W+溢价车位朗云：楼面价2.6W左右，售价4.8W以上+车位这两幅地块都触发摇号，最终售价对比楼面价，贵了2.2W-2.4W，比例在80%左右。这次高工楼面价3.8W，如果直接数据换算，6.6W左右。这里面还有一个问题，即楼面价是否存在溢价或者被限制？对于朗云、天琴湾地块，从土拍的结果来看，实际的预期绝对高于结果，无非受限土拍限价。对于这次的地块，没有限制后，最终的地块价值可能都比这些限制背景下的摇号地块差。对于高工地块，如果仅从拿地过程来看，真正参与举牌的房企并没有报名的多，只能说房企的信心也一般。最终建发拿地，无非也是提前看中，加上储备不足，遇上勇士-守正拼命厮杀，否则溢价率不到20%，即可拿地。综上，对于高工地块，最终售价肯定决定权还是在房企要如何打造产品的定位，给出什么样的产品段等。毕竟这个地块也不规则，规划难度不低，只是目前来看，个人感受预期没有想象的高，暂定瞎猜：6.2W左右。板块影响最后聊聊板块影响，这次无非就是鼓台的供应，以及东区，从最终结果来看，鼓台的成交还是不错。近期拒绝拆迁的河南新村，目前看上去可能拆迁的概率也极高。此时一个思考，目前鼓台新拍地的预期，大部分都基于成交楼面价。如果鼓台继续推进旧改，可能部分地块的供需关系会被打破，实际的预期要下一个台阶。所以，这次土拍看到部分地块的超出预期的溢价，并不一定就代表市场有多好的转变。除此之外，这次南湖旧改，最终被榕发底价拿下，这个结果也是出乎意外。目前榕发近期拿下三远纯商后，加码南湖，整个东区的库存都集中到一家房企身上。按目前本土国企操盘的形势来看，后面形势不太乐观。按照此前群友分享的数据来看，南湖纯商也分成两个地块，一幅容积率2.86，一幅容积率4.71。合并之后的出让，可以提供套均130平的房源接近2000套。按目前福州的去化率表现来看，没有一个盘，可以保证2000套的楼盘不卖成现房。按常规的路线，如果无人拍卖，可以流拍，分割出让，达到吸金，不过最终国企拿下。1.8W的楼面价，对于二环内的纯商而言，不高。最少这个价格，后续的售价调整空间极大，整个东区的楼面价，大部分都在2W以上。所以南湖最终的上市情况，以及定价，大概率会冲击整个市场。目前南二环，整体板块低迷，除了当初中骏砸盘外，更多的因素其实是四大金刚。中骏的影响是短时间的，而四大金刚长时间可能都挥之不去。假如东区也遇上这样的处境，届时那些在售项目，特别存在竞品房源的，要如何逃离？盘点总结这一次核心供地的土拍，对比这几年频繁流拍+底价成交，实际结果带来的预期是足够的。最少整个楼市看上去有一定信心。从实际过程的发展来看，牵扯的因素很多，实际的溢价率对比过往，依然不够看。对于最终售价，个人感受实际利润，可能并不如此前限价的地块。限价解除后，一枝独秀可能越发明显，这样的表现，进一步挤压市场更加变形。综上，这场土拍，看上去够high，想一想，好像也没那么high！
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